• 试点地区与非试点地区差异：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，宅基地使用权因抵押担保、转让产生的纠纷，可按照国家政策及相关指导意见处理。非试点地区，农民将房屋出售给集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。
• 具体试点地区：北京市大兴区、天津市蓟县等三十三个试点县（市、区），以及随后增加的232个和59个试点县（市、区），以及13个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。

无效后的处理原则

• 补偿方式：农村房屋被征收后，补偿方式包括调产安置与货币补偿。对于补偿分配，需考虑房屋及宅基地的权属，以及与房屋使用人的使用行为密切相关的补偿，如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失等。
• 补偿模式：分为仅对房屋补偿、对房屋和土地分别补偿、不区分房屋和土地补偿三种模式。对于涉及宅基地补偿的第二种模式，建议出卖人享有补偿费用。
• 货币补偿：出卖人取得安置补偿款后，应赔偿买受人大部分金额。
• 调产安置：出卖人可与买受人合理分配安置房，并确定安置房归一方所有，由取得安置房的一方按损害赔偿模式原则向另一方找付差价。

关于非试点地区

非试点地区，农村房屋买卖合同仍认定为无效。具体处理原则可参照《民事审判指导与参考》总第69辑中的《关于物权纠纷案件审理的疑难问题》。

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